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2025년 7월 부동산 규제 총정리! 집값은 다시 잡힐까?

공간을 잇다 2025. 7. 8. 22:44

정부가 2025년 7월 15일부터 강력한 부동산 규제 정책을 시행합니다. 수도권과 주요 지역에서 집값 상승세가 다시 꿈틀대자, 투기 수요 차단과 실수요자 보호를 위해 전방위적인 규제가 쏟아졌습니다.

이번 조치는 2020년 6.17 대책과 유사하지만, 범위는 더 넓고 강도는 더욱 셉니다. 이번 글에서는 핵심 규제 내용 8가지를 중심으로 정리해드릴게요.

서울 전역은 물론, 경기 동탄, 김포, 파주 운정 등 수도권 외곽지역까지 투기과열지구로 지정됐습니다. 청약 경쟁률이 높은 지역 위주로 확대 적용되며, 전매제한과 대출 규제가 강화됩니다.

투기과열지구로 지정되면 1순위 청약 조건이 까다로워지고, 당첨 후 실거주 요건이 강화됩니다. 또한 전매 제한 기간이 길어져 단기 투자 수요가 줄어들 것으로 예상됩니다. 이는 실수요자 위주의 청약 시장을 만들기 위한 조치입니다.

청약 1순위 제한, 대출 규제, 양도세 중과 적용 등 조정대상지역의 규제가 전국 20개 이상 시군구로 확장되었습니다. 특히 거래가 활발했던 지방 거점도시들도 포함되었습니다.

조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 낮아져 자금 조달이 어려워집니다. 또한 양도소득세 중과세율이 적용되어 투자수익률이 낮아집니다. 이는 단기 차익 목적의 매매를 억제하기 위한 의도입니다.

서울 강남, 목동, 용산에 이어, 경기 분당, 대전 도안지구 등도 포함되었습니다. 허가 없이는 주택 매수도 어렵게 되어 실거주 목적 외 거래는 거의 불가능해졌습니다.

해당 구역에서 주택을 구입하려면 지자체의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 경우 허가가 나지 않습니다. 허가 없이 거래하면 계약이 무효가 되며 처벌도 따릅니다. 이는 지가 상승이 우려되는 지역을 선제적으로 차단하는 조치입니다.

모든 지역에서 LTV(주택담보대출비율)가 6억 원 이하로 일괄 제한되며, 기존의 지역별 차등이 사라졌습니다. 사실상 6억 원 초과 주택은 현금으로 사야 하는 상황입니다.

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구매할 경우, 대출은 최대 6억까지만 가능합니다. 나머지 4억은 자기자본으로 채워야 하며, 이는 중산층 이하 실수요자에게는 큰 장벽이 됩니다. 실수요자의 자금 부담이 커질 수 있다는 비판도 나옵니다.

다주택자에 대한 전세대출 제한 조치가 수도권 전역으로 확대되었습니다. 특히 임대사업자 대출 심사가 까다로워졌습니다. 기존에는 주택 보유 수와 무관하게 전세대출이 가능했지만, 이제는 다주택자나 고가주택 보유자는 전세대출이 어려워졌습니다.

전세자금 수요는 줄어들고, 월세 전환 가능성이 커지면서 전세시장 불안 요인이 될 수 있습니다.그로 인해 서민층의 주거비 부담은 더욱 커질 수 있어 정책적 보완이 요구됩니다.

법인이 주택을 매입하거나 보유할 경우, 양도소득세와 종합부동산세가 대폭 강화되었습니다. 세금 회피 목적의 법인 활용이 어려워졌습니다.

일부 고소득자들은 세금 절감을 위해 부동산을 법인 명의로 구매해왔지만, 이번 조치로 실익이 줄어들게 되었습니다. 법인에 대한 과세는 개인보다 강화된 구조로 바뀌며, 실질적으로는 ‘차명 보유’와 유사한 효과를 차단합니다.

투기과열지구는 물론 조정대상지역에서도 분양권 전매가 원칙적으로 금지됩니다. 실수요자 중심의 청약 구조를 정착시키기 위한 조치입니다.

분양권 전매는 청약만 받고 되팔아 수익을 챙기는 투자자에게 유리한 구조였습니다. 하지만 전매 제한 강화로 인해 청약 이후 일정 기간 직접 거주해야 하므로 투기 목적의 접근이 어려워집니다. 실거주 목적이 아닌 접근은 제한될 것입니다.

30세 미만 무소득자, 다주택자의 주택 구입은 강도 높은 자금조사 대상이 됩니다. 편법 증여, 차명거래 등을 집중 단속합니다.

국세청, 금감원, 경찰청 등과의 공조 수사를 통해 고가주택 구입 자금 출처를 철저히 확인하게 됩니다.

현금으로 매수한 거래가 많거나, 가족 간 자금 이동이 의심될 경우 조사에 착수합니다. 이는 불법적인 증여와 탈세 방지를 위한 핵심 수단입니다.또한, 엄격한 단속으로 부동산 시장의 투명성과 공정성이 강화될 것으로 기대됩니다.

이 같은 규제로 인해 7~8월 중 거래량이 급감할 것으로 예상되며, 집값 상승세도 조정받을 가능성이 있습니다. 하지만 금리와 공급 상황에 따라 일시적 조정 후 반등 가능성도 존재하므로 투자자와 실수요자는 신중히 접근해야 합니다.

단기적으로는 거래절벽과 관망세가 형성될 수 있지만, 중장기적으로는 실수요자의 매수 타이밍이 될 수도 있습니다. 특히 금리 인하와 공급 부족이 겹치는 시점을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.