티스토리 뷰
목차
2025~2026년 대한민국 부동산 공급 부족이 본격화됩니다! 입주 물량 급감으로 집값과 전세가 급등이 예상되는 지금, 투자 전략과 대응책을 반드시 점검하세요. 시기를 놓치면 기회도 사라집니다.
1. 공급 부족 본격화 배경
2025년부터 2026년 사이, 국내 주택 시장은 전례 없는 공급 부족 현상을 맞이하게 됩니다. 과거 2024년에 36만 가구 이상 공급되던 아파트 입주 물량이 큰 폭으로 줄어들며, 2025년에는 약 26만 가구 수준으로 감소했습니다.
더 나아가 2026년에는 약 16~19만 가구 규모로 줄어들 것으로 예상되어, 수급 불안이 심화될 구조입니다. 이는 2025년 입주 예정 물량과 2026년 이후 공급절벽 우려에서도 여실히 드러나며, 집값과 전세가에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
2. 2025년 입주 예정 물량 분석
부동산114에 따르면, 2025년 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 263,330가구로, 2024년(364,058가구) 대비 약 28% 감소했습니다. 이는 2014년 이후 최저 수준입니다.
지역별로는 경기도가 46,536가구 감소했으며, 대구·경북·충남·인천 등 다수 지역에서도 급감했습니다. 반면 서울, 울산, 제주 일부 지역만 소폭 증가한 것으로 나타났습니다. 공급 감소는 특히 가을 이사철에 큰 충격을 줄 수 있습니다.
2025년 월별 입주 예정 물량 변화
- 상반기: 월평균 약 26,000가구
- 하반기: 월평균 약 18,000가구
이 수치는 가을·겨울 이사철의 수급 불균형 문제를 더욱 심화시킬 수 있는 주요 요인으로 지적됩니다. 또한, 청약홈의 공동주택 입주 예정 정보에 따르면, 2025년~2026년 동안 수도권과 지방의 연도별 공급 스케줄이 구체적으로 공개되어 참고할 가치가 높습니다.
부동산 투자 입문 : 꼭 알아야 할 기본과 전략
[부동산114] 2025년 전국 아파트 26만가구 집들이 예정
[부동산114] 2025년 전국 아파트 입주물량, 2024년 대비 10만가구 감소 예상1...
www.r114.com
3. 2026년 공급절벽 우려
부동산114 윤지해 수석연구원의 분석에 따르면, 2026년 입주 물량은 160,000~190,000가구 수준으로 전망되며, 이는 1990년 이후 최저치로 기록될 가능성이 높습니다.
특히 서울의 입주 예정 물량은 단지 8,000여 가구에 불과해, 수도권, 특히 서울 지역에서 공급 절벽 현상이 뚜렷하게 나타날 수 있습니다. 주택 건설 공사 기간이 평균 약 3년이 소요된다는 점을 고려하면, 2027년 이후 입주 계획도 사실상 고정된 상태입니다.
다시 말해, 2025년부터 시작된 공급 감소는 2026년에 절정에 이르며, 그 여파는 2028년 이후까지 이어질 수 있다는 분석은 중대한 정책적·투자적 시사점을 제공합니다.
4. 집값·전세가 영향 분석
4.1 집값 상승 압력
공급 부족은 곧 ‘수요 초과’를 뜻하며, 이는 집값 상승 압력으로 직결됩니다. 특히 수도권, 인기 신도시, 직주근접 지역의 중소형 아파트는 그 영향이 더욱 크게 나타날 수 있습니다.
최근 청약 경쟁률이 높아지고 있는 이유도 공급에 비해 실수요자가 급격히 몰리고 있기 때문입니다. 특히 무주택자나 생애 최초 구입자에게는 향후 진입 장벽이 더욱 높아질 수 있어 선제적 대응이 필요합니다.
4.2 전세시장 변화
2025~2026년 입주 물량 감소는 전세 매물 부족으로 직결되며, 전세 수요는 그대로인 반면 공급이 줄어드는 전형적인 수급 불균형이 나타날 것으로 보입니다.
이에 따라 전세가 상승이 불가피하며, 임대인들은 반전세 또는 월세로 전환하는 추세를 가속화하고 있습니다. 이는 세입자의 주거비 부담을 가중시키고, 주거 불안정성을 높이는 요인이 됩니다.
4.3 지역별 격차 심화
지방은 공사 지연, 분양 저조, 미분양 증가 등으로 인해 지속적인 공급 감소를 겪고 있지만, 수요 감소까지 겹쳐 집값 하락 압력이 상존하고 있습니다.
반면 수도권, 특히 서울과 주요 신도시 지역은 여전히 높은 수요로 인해 가격 상승세가 유지되고 있으며, 이로 인해 부동산 시장의 지역 간 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있습니다.
자세한 2025년 부동산 시장의 큰 흐름과 정책 이슈는 “2025년 부동산 시장 전망과 투자 전략”을 참고하세요. 또한 부동산 투자 초심자라면 “부동산 투자 입문 : 꼭 알아야 할 기본과 전략”에서 기본기를 다져보시는 걸 추천합니다.
2025년 부동산 시장 전망과 투자 전략
부동산 시장은 여전히 많은 사람들에게 가장 관심 있는 투자 분야 중 하나입니다. 특히, 금리·정책·공급·수요 등 다양한 변수들이 맞물리며 올해 시장은 더 복잡한 흐름을 보일 것으로 예상됩
shara2549.com
부동산 투자 입문 : 꼭 알아야 할 기본과 전략
‘부동산 투자’는 돈 많은 사람들만 하는 일처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 요즘은 소액으로도 시작할 수 있는 다양한 방법이 생기면서, 일반 직장인이나 사회 초년생들도 관심을 갖고 도전
shara2549.com
5. 투자 전략 & 대응책
5.1 공급 감소 예상 지역 선점
공급이 급감하는 2025~2026년 사이는 해당 연도에 입주 예정인 단지 인근의 기존 주택이나 분양권 매입이 전략적으로 유효합니다. 특히 서울 주요 권역, 경기 인기 신도시, 인천 송도·검단 등지에서 수요 대비 공급 부족이 뚜렷합니다.
실수요자 중심의 거래가 활성화되는 시기이므로 입지·교통·생활 인프라 중심의 분석이 필수입니다. 또한 미래 교통 호재나 정비사업 예정지 인근은 중장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다.
5.2 임대시장 진입 전략
전세 매물 부족과 월세 전환 추세를 감안하면 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 오피스텔이나 소형 주택도 투자 매력도가 높습니다. 특히 역세권·직주근접 지역의 소형 평형대는 실거주 수요와 임대 수요가 동시에 몰려 공실 위험도 낮습니다.
월세 수익률이 안정적이면서도 자산가치가 유지되는 지역을 우선적으로 검토해야 합니다. 추가로 청년·신혼부부 특화 주거지 인근은 꾸준한 임차 수요가 유지돼 장기 보유 전략에 유리합니다.
5.3 분산 및 우회 전략
직접적 부동산 투자가 부담스럽다면, 건설·리츠(REITs)·주택 관련 ETF·펀드 등 간접 투자 수단을 고려해 볼 수 있습니다. 공급 부족은 건설사 실적 개선 기대와 더불어 리츠 임대료 상승 가능성으로도 이어지기 때문입니다.
특히 주거형 리츠는 정기 배당을 통해 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 해외 부동산 펀드나 상업용 부동산 기반 ETF를 활용하면 글로벌 시장 분산 투자도 가능합니다.
부동산 투자 입문 : 꼭 알아야 할 기본과 전략
[부동산114] 2025년 전국 아파트 26만가구 집들이 예정
[부동산114] 2025년 전국 아파트 입주물량, 2024년 대비 10만가구 감소 예상1...
www.r114.com
5.4 리스크 관리
금리 인상, 대출 규제 강화 등 리스크를 항상 염두에 두고, 레버리지 비율을 낮추고 현금 흐름(cash flow) 위주로 포트폴리오를 구성하는 것이 중요합니다.
고정 수익보다 변동 가능성이 큰 투자 상품은 비중을 조절하고, 유동성이 높은 자산과의 균형도 고려해야 합니다. 또한 긴급 상황을 대비한 자금 유동성 확보는 필수 전략으로 작용합니다.
6. 결론 및 전망
요약하면 :
- 2025년 입주 물량이 약 26만가구에서 2026년에는 약 16~19만 가구로 급감
- 특히 수도권, 서울 중심의 공급 절벽 현상 우려
- 전세 시장부터 월세 전환 및 집값 상승 압력 강화 예상
- 단기·중기 투자 전략 및 리스크 관리 필요
따라서 정부와 업계는 2026년 공급 절벽을 최소화하기 위한 정책 및 제도 개선이 시급하며, 투자자 입장에서는 불확실성 속에서 우회 전략을 병행할 필요가 있습니다.
