부동산 시장은 정부 정책과 제도의 영향을 크게 받습니다. 특히 2025년은 주택공급, 세제, 대출 규제 등 전반적인 제도 변화가 예고되어 있어 실수요자와 투자자 모두 주목해야 할 시점입니다. 이 글에서는 2025년부터 달라지는 부동산 관련 주요 법령과 정책 변화를 알기 쉽게 정리해 보겠습니다.
1. 재건축 초과이익환수제 완화 추진
정부는 노후 아파트의 정비를 촉진하고 주택공급 확대를 유도하기 위해 재건축 초과이익환수제도 개선안을 본격적으로 추진 중입니다. 2025년부터는 ▲부담금 산정 기준 완화 ▲면제 대상 확대 ▲사업비 인정 범위 확대 ▲추정이익 산정 방식 개선 등이 논의되고 있으며, 이에 따라 재건축 추진 단지의 사업성이 크게 개선될 것으로 보입니다.
특히 기존에 부담금이 과도하다고 지적받았던 일부 단지들은 수익성이 향상되면서 정비사업 추진 속도가 빨라질 수 있습니다. 이러한 변화는 장기적으로 신축 공급을 늘리고, 주택 시장의 수급 균형을 맞추는 데 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 아울러 주거환경 개선과 지역경제 활성화에도 기여할 수 있을 것으로 보입니다.
예상 영향 :
- 강남권 등 주요 재건축 단지의 사업 탄력 증가
- 중장기적으로 신축 공급 증가 기대
2. 양도소득세 비과세 요건 일부 완화
2025년부터는 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건이 일부 완화될 예정입니다. 현재는 비과세를 받기 위해 ‘2년 이상 실거주’ 요건이 필수였지만, 새롭게 추진되는 방안에 따르면 일부 지역의 장기보유자에 한해 실거주 요건을 면제하는 방향으로 제도 개선이 논의되고 있습니다.
이러한 개정은 실거주가 어려운 고령자, 지방 거주자, 이전 시점에서 실거주 요건을 충족하지 못한 장기보유자들에게 세 부담을 줄여줄 수 있는 조치로 평가됩니다. 동시에 시장에 매물이 일부 유입되며 거래가 활성화될 가능성도 있습니다. 단, 구체적인 대상 지역과 적용 기준은 추후 입법 과정에서 확정될 예정입니다.
예상 영향 :
- 장기보유 위주의 실수요자에게 절세 혜택
- 세 부담 감소로 주택 매물 증가 가능성
3. 종합부동산세 제도 개편
2025년에는 종합부동산세(종부세) 과세 기준에 변화가 예상되며, 다주택자와 고가 주택 보유자들의 세 부담이 일부 완화될 수 있습니다. 종부세는 다주택자 대상 중과세율과 공제 축소로 과도한 세부담 논란이 있었고, 이에 대한 개선 요구가 계속되어 왔습니다. 정부는 보유세 부담 완화를 위한 제도 개편을 검토 중입니다.
특히 ▲다주택자 중과세율 인하 ▲공정시장가액비율 조정 ▲고령자 및 장기보유자 세액공제 확대 등이 유력 개선안으로 거론됩니다. 이러한 변화는 부동산 거래 위축 요인을 줄이고, 보유 억제보다는 시장 정상화에 초점을 맞춘 정책으로 해석됩니다. 세제 개편안은 국회 논의를 거쳐 구체화될 예정입니다.
예상 영향 :
- 보유세 부담 완화로 다주택자의 매도 압력 감소
- 부동산 가격 안정에 기여 가능성
4. 청년·신혼부부 대상 주택공급 확대
정부는 청년과 신혼부부의 주거 안정을 위한 지원 정책을 강화하고 있습니다. 내 집 마련이 어려운 사회초년생과 신혼가구를 위한 실질적 지원 확대가 주요 목표입니다. 2025년부터는 청년 우대형 전세자금대출 한도 상향, 금리 인하, 보증 요건 완화 등 실효성 있는 제도 개선이 추진될 예정입니다. 초기 주거비 부담을 줄이고 자립 기반 마련을 돕는 것이 핵심입니다.
또한 신혼희망타운 등 맞춤형 공공분양주택 공급도 확대됩니다. 입지와 환경이 개선된 신규 부지에 공급되며, 무주택 기간, 자녀 수, 소득 등을 반영한 가점제가 적용됩니다. 생애 최초 주택 구입자금 대출 조건도 개선돼 실수요자 중심의 주택 시장 재편이 기대됩니다. 청년층의 내 집 마련 기회 확대와 주거 사다리 복원이 주요 목표입니다.
예상 변화 :
- 청년층의 주거 진입장벽 완화
- 실수요자 중심의 시장 재편
5. 공시가격 현실화 속도 조절
2025년에는 부동산 세제의 핵심 요소 중 하나인 공시가격 현실화율 조정이 예고되어 있습니다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 주요 세금의 과세 기준이 되기 때문에, 현실화율 변화는 국민의 세부담에 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 최근 몇 년간 공시가격이 급격히 인상되면서 고령자와 중산층의 세 부담이 과도하다는 지적이 이어져 왔습니다.
이에 따라 정부는 현실화율 상향 속도를 조절하거나 적용 시점 유예를 검토 중입니다. 공시가격 급등은 세금뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 수급 자격에도 영향을 미칠 수 있어, 서민 보호와 제도 안정성 확보가 중요한 과제로 떠오르고 있습니다. 이번 조정은 단기 부담 완화뿐 아니라 공정한 과세 체계 구축이라는 장기 목표와도 맞닿아 있습니다.
예상 효과 :
- 보유세 안정화
- 고령자와 은퇴자 등의 부담 감소
결론 : 부동산 시장, 정책 변화에 발 빠르게 대응해야
2025년은 부동산 세제·공급·대출 전반에서 많은 변화가 예상되는 해입니다. 정책의 방향성은 실수요자 보호와 시장 안정화에 초점이 맞춰져 있으며, 이에 따른 기회와 리스크가 공존합니다. 따라서 부동산에 관심 있는 분들이라면, 정책 변화에 따른 영향과 대응 전략을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
📌 Tip
- 국토교통부, 기획재정부, 한국부동산원 등의 공공기관 발표를 주기적으로 확인하세요.
- 양도소득세, 재건축 관련 절세 전략은 전문가 상담을 병행하는 것이 좋습니다.