오피스텔 관리비 이중 산정 논란｜계약 전 반드시 확인해야 할 관리비 체크포인트

 

 

오피스텔이나 상가 임대차 계약 시, ‘관리비’는 임대료 못지않게 중요한 항목입니다. 하지만 계약서에 관리비 산정 기준이 명확히 기재되지 않거나구두 설명에 의존한 경우 이중 부과 또는 과다 청구로 인한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

오피스텔 관리비 이중 산정 논란｜계약 전 반드시 확인해야 할 관리비 체크포인트

 

 

이번 글에서는 실제 사례를 통해 오피스텔 관리비 분쟁이 어떻게 발생했고 어떤 대응이 필요한지 알아보고자 합니다. 오피스텔, 상가, 사무실 임대계약을 앞둔 분들이라면 꼭 참고하시길 바랍니다.

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1. 실제 사례 : 우리는 하나의 공간으로 계약했는데, 관리비는 두 배?

 

한 에스테틱 샵 운영자는 법인 소유 오피스텔에 입점하면서 부동산을 통하지 않고 회사와 직접 계약을 체결했습니다. 계약은 5년 기간으로, 임대료는 월 80만 원(부가세 별도), 관리비는 평당 1만 원 × 43평 = 43만 원이라는 구두 설명을 듣고 계약서에 서명했습니다.

 

하지만 몇 달 뒤, 관리비 청구서를 받아본 운영자는 깜짝 놀랐습니다. 관리비가 43만 원이 아니라 53만 원이 청구된 것이었습니다. 알고 보니 입주 공간은 1006호와 1007호를 트여 하나로 사용하고 있었지만 시설업체는 각 호실을 따로 계산해 관리비를 이중 부과하고 있었던 겁니다.

 

문제는 계약서에 ‘관리비는 관리규약에 따른다’고만 되어 있고 구체적인 계산 방식이 명시되어 있지 않다는 점입니다. 계약 당시 회사 차장은 “평당 1만 원”이라고 설명했지만 이는 구두로 전달된 내용일 뿐 문서화되어 있지 않았습니다.

 

TIP. 계약서에 명확한 관리비 산정 기준이 없는 경우, 임대인의 설명이나 약속은 효력이 약할 수 있습니다. 항상 계약서에 구체적인 수치를 명시해두는 것이 안전합니다.

 

2. 오피스텔 관리비는 어떻게 산정되는가?

 

오피스텔이나 상가의 관리비는 통상 다음 기준으로 산정됩니다.

■ 전용면적 기준 또는 분양면적 기준

 

• 전용면적: 실제 사용하는 공간 기준 (예: 방, 복도 등 제외)
• 분양면적: 전용면적 + 공용면적 포함 기준 (대부분 이 기준을 적용)

■ 관리규약 또는 건물 내규에 따른 부과

 

• 관리회사 또는 시행사의 규정이 우선 적용되는 경우 많음
• 이 규약은 구청 건축과에 등록된 관리규약 또는 자체 규정일 수 있음

■ 공용부, 전기, 냉난방, 정화조, 인건비 등 포함

관리비에는 단순 청소비 외에도 공용 전기, 보안, 승강기 유지비, 소방, 설비 점검비용 등이 포함됩니다.

 

 

3. 이런 분쟁, 왜 자주 발생할까?

 

관리비 관련 분쟁은 주로 아래 이유로 발생합니다.

 

• 관리비 산정 기준이 계약서에 명확하지 않음
• 임대인 측의 구두 설명만 듣고 계약
• 2개 호실 이상을 합쳐 사용하지만, 관리비는 각각 청구
• 공용면적 포함 여부가 불분명

중요 : 계약 전 반드시 관리비 산정 기준, 항목, 부과 주체(건물주 vs. 시설업체)를 확인하고 계약서에 이를 명시해야 합니다.

 

오피스텔 관리비 이중 산정 논란｜계약 전 반드시 확인해야 할 관리비 체크포인트

 

4. 이런 경우 어떻게 대응해야 하나요?

 

① 임대인에게 공식적으로 회신 요구

임대인(법인)에게 공문 또는 이메일로 “관리비 산정 방식, 적용 기준, 근거 규정”을 요청해야 합니다. 단순 문의가 아닌 분쟁 시 활용할 수 있도록 서면 기록을 남겨야 합니다.

 

② 시설관리업체에 내역 요청

시설업체에도 별도로 연락해 다음 항목을 요청하세요:

• 관리비 세부 항목
• 호실별 면적과 단가
• 이중 부과한 근거

③ 구청 건축과에 ‘관리규약’ 열람 요청

해당 오피스텔이 집합건물이라면 관할 시·군·구청 건축과에 등록된 ‘관리규약’을 열람할 수 있습니다. 여기에는 관리비 산정 기준이 포함되어 있어 시설업체의 산정이 정당한지 판단할 수 있습니다.

 

 

오피스텔 관리비 이중 산정 논란｜계약 전 반드시 확인해야 할 관리비 체크포인트

 

④ 소비자원 또는 분쟁조정위원회 신청

 

이해 당사자 간 협의가 어려울 경우 다음 기관을 통한 중재를 요청할 수 있습니다:

 

• 한국소비자원(1372)
• 관할 지자체 건물관리분쟁조정위원회

⑤ 증거 자료 확보

계약 당시 설명을 녹취하거나, 문자·이메일 등의 증거를 확보해두는 것이 매우 중요합니다. 추후 분쟁 시 차장의 구두 설명에 대한 입증 자료로 활용할 수 있습니다.

 

5. 관리비 분쟁을 피하려면 반드시 이것을 확인하세요

 

■ 계약 전 체크리스트

 

• 관리비 항목 및 금액 고정 여부
• 산정 기준(전용면적 vs. 분양면적)
• 호실별 개별 부과 또는 합산 부과 여부
• 건물의 관리규약 존재 여부 및 열람
• 시설업체 또는 임대인의 산정 방식 서면 확인

부동산 중개 없이 직접 계약할 경우, 반드시 제3자를 통해 내용 검토를 받는 것이 좋습니다.

 

 

오피스텔 관리비 이중 산정 논란｜계약 전 반드시 확인해야 할 관리비 체크포인트

 마무리하며

 

오피스텔이나 상가 관리비 분쟁은 사소한 오해에서 시작해 법적 다툼으로까지 이어질 수 있습니다. 특히 임대인 측의 구두 설명만 믿고 계약하거나 계약서에 명확한 수치가 없는 경우 문제가 커질 수 있습니다.

 

이번 사례처럼 하나의 공간을 사용하는데도 두 호실로 나누어 이중 관리비가 부과되는 상황은 실무적으로 자주 발생합니다. 따라서 계약 전 꼼꼼한 확인과 명문화, 계약 후에도 의문점이 있다면 즉시 서면으로 확인 요청하는 것이 최선의 예방책입니다.

 

불합리한 관리비 청구로 피해를 보지 않기 위해 오늘 소개한 내용을 반드시 숙지해두세요!

 

 

관련 문의 기관 :

• 📞 한국소비자원 : 1372
• 🏢 관할 구청 건축과 : 오피스텔 주소지 기준
• ⚖️ 지자체 건물관리분쟁조정위 : 해당 시·군·구청 홈페이지 참고