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소상공인이라면 누구나 겪을 수 있는 건물주와의 갈등. 특히 건물 시설물 유지보수와 관련된 책임 문제는 민감하게 작용할 수밖에 없습니다. 오늘은 실제 사례를 통해 외벽 타일 손상 시 유지보수 책임 주체와 손해배상 범위, 대응법을 짚어보겠습니다.
실제 사례 : 권리금 주고 들어왔는데, 타일 수리까지 내가 해야 하나요?
서울에서 작은 뷰티샵를 운영하는 A씨는 작년 5월, 앞 세입자에게 권리금을 지불하고 상가에 입점했습니다. 해당 상가 외벽은 타일로 마감되어 있었는데, 최근 들어 타일이 떨어지기 시작하며 문제가 발생했습니다.
A씨는 건물주에게 수리를 요청했지만, 돌아온 답변은 다음과 같았습니다.
- "타일은 앞 세입자가 시공한 것이고, 당신이 권리금을 주고 인수했으니 책임도 당신에게 있다."
- "계약 종료 후 다음 세입자에게 권리금을 받지 않을 경우, 타일은 철거하고 나가라."
이 말이 정말 맞는 걸까요? 타일 수리 책임도 세입자인 A씨에게 있는 걸까요?
외벽 타일 유지·보수, 세입자 책임일까?
결론 : 건물주(임대인) 책임입니다.
외벽 타일은 단순 인테리어가 아니라 건물의 구조체 또는 공용부로 간주됩니다. 이는 민법상 시설물 소유자(건물주)의 관리 책임에 해당합니다.
설령 이전 세입자가 시공했다 하더라도, 그것이 건물 외부에 고정되어 있고 현재는 건물 외관의 일부로 기능하고 있다면, 건물 소유자인 임대인이 유지·보수할 책임이 있습니다.
타일이 떨어져 행인이 다치면 누구 책임?
민법 제758조 적용 :
“건물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 입힌 경우, 소유자 또는 점유자가 배상 책임을 진다.”
즉, 타일 낙하로 행인이나 차량에 피해가 발생할 경우, 기본적으로 건물주가 손해배상 책임을 집니다.
단, 임차인(세입자)이 타일의 위험을 인지하고도 방치했을 경우 일부 과실이 인정될 수 있으므로 세입자는 해당 사실을 기록으로 남기고 관리 요청을 했다는 증거를 보관해야 합니다.
“타일 철거하고 나가라”는 요구, 정당한가요?
법적으로 불합리할 수 있습니다.
외벽 타일이 단순 탈부착 가능한 인테리어가 아닌, 건물의 구조에 고정된 외장재라면 세입자가 철거할 책임이 없습니다. 게다가 계약서에 명시적인 원상복구 조항이 없거나, 외벽 관련 규정이 없다면 건물주의 일방적 요구로 보기 어렵습니다.
이런 상황, 어떻게 대응해야 할까?
1. 내용증명 발송
건물주에게 타일 위험성, 수리 요청 및 손해 발생 시 책임 통지 등을 내용증명 우편 또는 이메일로 공식 전달하세요.
2. 증거 확보
타일 상태, 위험 장면, 건물주 응답 내용 등을 사진·영상·녹취로 기록하고 보관해 두는 것이 중요합니다.
3. 필요시 기관에 신고
지자체 건축과, 소방서 등에 위험 건축물 신고 및 점검 요청도 가능합니다.
4. 법률상담 요청
법률구조공단이나 상가 분쟁조정위원회 등 무료 상담 기관을 활용할 수 있습니다.
정리 요약
| 쟁점 | 책임 주체 | 설명 |
|---|---|---|
| 외벽 타일 수리 | 건물주 | 건물 외관의 구조물로 분류됨 |
| 제3자 피해 발생 시 | 건물주 + 일부 임차인 | 민법상 소유자 책임, 임차인의 과실 입증 시 일부 책임 |
| 철거 요구 | 불합리 | 원상복구 조항과 고정 시설 여부 확인 필요 |
맺음말
권리금 계약과 외벽 유지보수, 시설 안전 책임 문제는 복잡하게 얽혀 있습니다. 그러나 원칙은 분명합니다. 건물 구조물은 건물주의 소유이며, 그 유지·보수는 소유자가 책임집니다.
세입자 입장에서도 권리금 계약 시에는 구두 설명보다는 시설 목록 및 유지 책임 범위를 계약서에 명확히 명시하는 것이 추후 분쟁을 막는 길입니다. 비슷한 문제로 고민 중이신 분들은 이 글을 통해, 법적 권리를 정확히 알고 당당히 대응하시기 바랍니다!