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전세 계약을 앞두고 있는데, 집주인이 과거에 전세보증금에 근접한 금액의 근저당을 설정한 상태라면 보증금 안전성에 대한 고민이 생기기 마련입니다. 이번 글에서는 근저당권이 남아 있는 주택 전세계약 시 체크해야 할 리스크, 안전 장치로 넣을 수 있는 특약 조항, 그리고 보증보험 활용법까지 상세히 정리했습니다. 이 글이 전세계약을 준비하시는 분들께 도움이 되어 보다 안전하고 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
1. 근저당 설정 상태가 세입자에게 미치는 영향
- 근저당 설정액이 전세 보증금에 근접하면, 집값 하락 시 남은 금액에서 보증금을 돌려받을 가능성이 줄어듭니다.
- 전세 보증금이 근저당보다 높아야 우선변제권이 원칙적으로 확보되지만 설정액이 비슷하거나 더 높을 경우 위험도 상승
- 국토교통부 기준에 따르면 확정일자, 전입신고, 전세권 설정 요건을 충족시 우선권이 있지만 경매 시 여전히 불확실성 존재
2. 꼭 넣어야 할 특약 조항들
특약은 계약 당사자간의 의무를 명확히 하고 집주인이 이를 어길 경우 세입자를 보호하는 역할을 합니다.
| 특약 항목 | 내용 예시 |
|---|---|
| 근저당 말소 완료 | 잔금 지급일 이전에 해당 근저당권 완전 말소 완료를 조건으로 함. |
| 말소 미이행 시 해지 조항 | 근저당 말소가 이행되지 않으면 계약 무효화 및 계약금 전액 반환 |
| 보증보험 가입 | 잔금 이전에 국토부 또는 민간 보증보험에 보증금 반환 보장보험 가입을 조건으로 함. |
| 확정일자 및 전세권 설정 | 입주일 기준으로 전입신고 및 확정일자 부여, 전세권 등기 절차 진행 명시. |
| 경매 등 상황 발생 시 대응 | 집주인 경매, 압류 등 발생 시 보증금 전액 반환 또는 보증보험 청구조치 가능. |
3. 보증보험 가입은 필수!
전세가가 근저당 수준과 거의 같은 경우 전세보증금 반환보증 가입은 사실상 최후의 안전장치입니다. 계약 시점에 보증보험 가입 여부를 확인하고 이 조건을 특약으로 반드시 포함하세요.
가입 여부 확인 후 인감증명서, 계약서, 등기부 등본을 확보하세요.
또한, 6000만 원 초과 계약은 반드시 전월세 신고를 30일 이내 해야 하며 과태료 대상이 될 수 있습니다
4. 계약 전 확인 필수 서류
- 등기부등본 열람하여 근저당권 설정내역, 금액, 설정일자 확인
- 잔금 지급 전 근저당 말소확인서 발급 요청
- 계약서에 확정일자요구, 전세권 설정 약정 명시
- 보증보험 가입 완료 증빙자료 확보
5. 안전한 계약 절차 요약
- 집주인으로부터 최근 등기부등본 확보, 근저당 설정 여부 확인
- 잔금일 이전에 근저당 말소 완료 조건 특약 삽입
- 계약서 조건에 보증보험 가입 완료 항목 포함, 미가입 시 계약 무효
- 입주 전, 전입신고 + 확정일자 부여 + 전세권 설정 약정 명시
- 잔금 지급 시 문서 확인 및 인감증명서, 말소확인서 확보
📌 요약 : 근저당 설정이 있어도 근저당 말소 완료 조건 특약과 전세보증금 반환 보증보험 가입을 통해 실질적인 위험을 많이 줄일 수 있습니다. 꼼꼼히 준비한다면 안전한 계약도 가능합니다!
6. 마무리
전세계약은 많은 금액이 움직이기 때문에 작은 조건 하나에도 큰 차이가 납니다. 이 글에서 소개된 특약 조항과 절차를 참고하시어 계약서 작성 시 보증금이 안전하게 보호될 수 있는 구조로 설계하시길 바랍니다. 좋은 정보가 되셨길 바라며 전세계약 시 꼭 체크해야 할 포인트를 놓치지 않고 안전하고 현명한 계약 하시길 바랍니다!
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