전세나 월세 계약은 대부분의 사람들이 최소 한 번 이상 겪게 되는 중요한 부동산 거래입니다. 하지만 많은 분들이 계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 막기 위해 꼭 알아야 할 임차인(세입자)과 임대인(집주인)의 권리와 의무를 제대로 알지 못해 불이익을 당하기도 합니다. 2025년 기준, 변경된 임대차보호법과 실무 사례를 바탕으로 전월세 계약 시 양측이 꼭 숙지해야 할 핵심 내용을 정리해드립니다.
1. 전월세 계약의 기본 구조 이해
전월세 계약은 임대인이 주택을 일정 기간 임차인에게 빌려주고, 임차인은 전세보증금이나 월세를 지급하는 계약입니다. 계약서는 반드시 서면으로 작성해야 하며, 임대인과 임차인이 당사자이고 필요 시 보증인이 포함됩니다.
- 임대인: 집을 빌려주는 사람 (소유자 또는 법적 대리인)
- 임차인: 집을 빌려 사는 사람 (세입자)
2. 임차인의 주요 권리
- 전입신고와 확정일자 권리
전입신고와 확정일자를 받아 두면 보증금을 지킬 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 만약 집이 경매로 넘어가도, 확정일자와 전입신고가 먼저라면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. - 계약갱신 요구권 (2년 → 추가 2년 연장 가능)
‘임대차 3법’에 따라, 임차인은 2년 계약이 끝나기 전 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있습니다. 단, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. - 임대료 인상 제한
갱신 시 임대료 인상은 직전 계약 금액의 5% 이내로 제한되며, 이는 주거 안정을 위한 법적 보호 장치입니다. 단, 각 지자체 조례에 따라 그 비율이 달라질 수 있으니 반드시 해당 지역 규정을 확인해야 합니다.
3. 임차인의 의무
- 계약 내용 준수
임차인은 계약서에 명시된 금액과 기간을 준수해야 하며, 임대인 동의 없이 제3자에게 전대하는 행위는 원칙적으로 금지됩니다. 위반 시 계약 해지 등의 불이익이 있습니다. - 원상복구 의무
계약 종료 시 임차인은 집을 임대받았을 당시의 상태로 원상 복구해야 할 의무가 있습니다. 단, 거주 중 발생한 벽지 변색, 바닥 긁힘 등 단순한 ‘사용에 따른 자연마모’는 복구 대상에서 제외됩니다.
4. 임대인의 주요 권리
- 보증금과 월세 수령
임대인은 계약서에 명시된 조건에 따라 보증금과 월세를 정해진 날짜에 받을 권리를 가집니다. 임차인이 월세를 지속적으로 연체할 경우, 임대인은 계약 해지나 법적 조치를 취할 수 있습니다. - 계약 갱신 거절 (정당한 사유 있을 시)
임차인이 계약을 위반했거나 임대인이 계약 종료 후 해당 주택에 직접 거주하려는 경우, 임대인은 갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다. 이때 임대인은 실거주 의사를 명확히 증명해야 하며, 거짓일 경우 법적 책임을 질 수 있습니다. - 목적물 관리·감독 권리
임차인이 무단으로 건물 구조를 변경하거나 불법 용도로 사용할 경우, 임대인은 시정 요구 및 계약 해지 등 조치를 취할 수 있으며, 손해 발생 시 배상을 청구할 수 있습니다.
5. 임대인의 의무
- 주거 안정성 보장
임대차 기간 중 주택이 비정상적이거나 위험한 상태일 경우, 임대인은 이를 수리·개선할 책임이 있습니다. 주거 안전과 위생 보장은 임대인의 의무이며, 이를 이행하지 않으면 임차인은 수리 요구, 계약 해지, 손해배상 청구가 가능합니다. - 계약서 발급 및 신고
전월세 계약 체결 시 2021년 시행된 임대차 신고제에 따라 계약 내용을 반드시 관할 관청에 신고해야 합니다. 미신고 시 과태료가 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.
6. 계약 시 주의사항 체크리스트
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 계약서 작성 | 부동산 표준계약서를 활용하고, 특약사항은 명확히 기재 |
| 전입신고 | 반드시 계약 직후 주소 이전 |
| 확정일자 | 동주민센터나 인터넷 등기로 간편하게 신청 가능 |
| 중개인 확인 | 공인중개사 등록 여부 확인 필수 |
| 등기부등본 열람 | 임대인의 실제 소유주 여부와 근저당 유무 확인 |
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 보증금 반환이 지연될 경우 어떻게 해야 하나요?
- 임대인에게 내용증명을 보낸 후 ‘임차권 등기명령’을 통해 법적 보호를 받을 수 있습니다.
- Q. 임대인이 중간에 집을 팔면 계약은 무효인가요?
- 아닙니다. 대항력과 확정일자가 있다면 새 집주인에게도 기존 계약 효력이 유지됩니다.
- Q. 계약 해지 통보는 언제까지 해야 하나요?
- 통상적으로 1~3개월 전까지 서면으로 통보하는 것이 원칙입니다.
마무리 – 정확한 이해가 분쟁을 막는다
전월세 계약은 단순한 거래가 아닌 법적 책임이 수반되는 계약입니다. 임대인과 임차인 모두 권리와 의무를 정확히 이해하고, 꼼꼼하게 계약을 체결해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 2025년 현재, 정부의 부동산 정책과 임대차법은 세입자 보호에 중점을 두고 있지만, 모든 계약은 상호 존중과 합의가 바탕이 되어야 한다는 점을 잊지 마세요.
Tip : 전월세 계약이 처음이라면 공인중개사를 통한 계약 체결을 권장하며, 등기부등본과 계약서의 내용을 반드시 직접 확인하는 습관을 들이세요.