부동산은 ‘모르면 당하고, 알면 돈이 되는’ 분야입니다. 계약 하나, 서류 하나 차이로 수백만 원의 손해를 볼 수도 있고, 반대로 몇 가지 정보만 알아도 수익을 낼 수 있습니다. 특히 초보자일수록 기본 상식을 탄탄히 쌓는 것이 중요합니다. 오늘은 누구나 쉽게 이해할 수 있는 부동산 상식 7가지를 소개하며, 이를 통해 투자 리스크를 줄이고 보다 현명한 선택을 할 수 있도록 도와드리겠습니다.
1. 등기부등본 보는 법
등기부등본은 부동산의 주민등록증처럼 중요한 서류로, 소유자 정보와 근저당권, 가압류 등 권리관계를 확인할 수 있습니다. ‘갑구’에는 소유권, ‘을구’에는 저당권 등 권리가 기록되어 있어 거래 전 꼭 확인해야 합니다. 이를 통해 불필요한 분쟁이나 위험을 예방할 수 있어 안전한 거래의 필수 조건입니다.
- 중요 포인트: 전세 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 안전합니다.
2. 확정일자 + 전입신고의 위력
전세를 살 때는 확정일자와 전입신고를 반드시 해야 전세금 보호를 받을 수 있습니다. 확정일자만으로는 전세금 보호가 완전하지 않고, 전입신고와 함께 이루어져야 효력이 발생합니다. 또한, 이 두 절차를 완료한 사람들 중에서는 먼저 완료한 순서대로 전세금 보호 우선권이 인정됩니다.
- 등기부등본에 ‘근저당’이 있다면, 선순위 채권자가 누구인지 반드시 확인하세요!
3. 전세가율이 높을수록 주의!
전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100
전세가율이 80% 이상이면 집값 대비 전세금 비율이 높아 갭투자 위험이 커집니다. 집값이 하락할 경우 매도 금액만으로 세입자 전세금을 돌려주기 어려워 손실 가능성이 크며, 투자자와 세입자 모두에게 부담이 될 수 있습니다. 이런 상황에서는 투자 전 지역 시세 흐름, 매매·전세 수급, 정책 변화 등을 꼼꼼히 분석해야 합니다.
- 전세가율이 높은 지역일수록 등기부, 확정일자, 보증보험을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
4. 중개보수(수수료) 계산법
부동산 중개 수수료는 매매, 전세, 월세 등 거래 유형과 금액에 따라 법적으로 정해진 요율 범위 내에서 협의 가능합니다. 예를 들어 매매 금액이 5억 원일 경우 상한 요율은 0.4%로 최대 200만 원까지 중개보수를 지불할 수 있습니다. 실제 지급 금액은 중개업소와 협의하여 결정되며, 지역에 따라 다를 수 있으므로 미리 확인하는 것이 좋습니다.
- 수수료는 거래가 확정된 뒤 지급하며, 영수증 요청도 꼭 하세요.
5. ‘특약사항’이 계약의 핵심
부동산 계약서에서 특약사항은 구두 약속보다 훨씬 강한 법적 효력을 가지며, 분쟁 발생 시 중요한 판단 기준이 됩니다. 아무리 중요한 사항이라도 말로만 합의했다면 나중에 이를 증명하기 어렵기 때문에, 반드시 계약서 내 ‘특약’란에 구체적이고 명확한 문장으로 기재해야 합니다.
- 예: “벽지는 새로 교체해줌”, “중도 해지 시 위약금 없음” 등
6. 시세 확인은 실거래가부터
부동산에서 제시되는 호가는 실제 거래가보다 높게 부풀려지는 경우가 많아 주의가 필요합니다. 이는 집주인이나 중개업소가 희망하는 금액일 뿐 실제 거래 가격과 차이가 날 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버 부동산 등을 통해 최근 실거래가를 확인하고, 주변 유사 매물의 전세·매매 시세와 비교해 가격이 시장에서 합리적인지 판단한 뒤 협상에 활용하는 것이 좋습니다.
- 시세보다 지나치게 싸다면 하자가 있을 수 있으니 더 주의해야 합니다.
7. 전세보증보험으로 안전장치 마련
세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비하기 위해 ‘전세보증금 반환 보증보험’에 가입할 수 있습니다. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입 가능하며, 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 경우 보증기관이 대신 세입자에게 보증금을 지급해 주는 제도입니다. 계약 초기에 가입하면 더욱 안전하게 전세 생활을 할 수 있습니다.
- 보증보험은 입주 전 or 계약 직후 빠르게 신청해야 심사에 유리합니다.
마무리 : 작은 상식이 큰 돈을 지킨다
부동산은 전문가들만의 영역처럼 느껴지기 쉽지만, 사실 우리 일상과 매우 밀접한 생활 지식입니다. 오늘 소개한 7가지 상식만 잘 알아두어도 수백만 원을 아낄 수 있고, 잘못된 판단으로 인한 큰 손실도 미연에 방지할 수 있습니다. 꾸준히 배우고, 작은 내용도 꼼꼼히 따지는 습관이 쌓이면 결국 가장 든든한 자산이 되어줄 것입니다. 누구나 실천할 수 있는 지식이지만, 그것을 꾸준히 행동으로 옮기는 사람이 진짜 부동산에서 성공합니다.